各乡镇人民政府，县政府直属各单位，各企事业单位：

《白沙黎族自治县物业管理委员会指导规则（试行）》已经十六届县政府第129次常务会议审议同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

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（此件主动公开）

白沙黎族自治县物业管理委员会指导规则（试行）

第一章总则

第一条制定目的与依据

为规范本县住宅小区物业管理委员会的组建、运行、履职与监督，健全基层物业管理与业主自治机制，维护业主、物业使用人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》（中组发〔2022〕2号）《海南经济特区物业管理条例》及《白沙黎族自治县业主大会和业主委员会指导规则》（白府规〔2023〕1号）等法律法规及规范性文件，结合本县实际，制定本规则。

第二条定义与定位

物业管理委员会是临时自治过渡机构，在乡镇人民政府指导监督下，组织业主共同决定物业管理事项，临时代行业主委员会职责，并承担小区议事堂（党建引领下的小区民主协商、民意收集、矛盾调解平台）工作职责，推动符合条件的小区成立业主大会、选举产生业主委员会，形成对业主委员会的有效补位。

第三条适用范围

本县行政区域内住宅小区物业管理区域，有下列情形之一的，按照一个物业管理区域组建一个物业管理委员会原则，组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，经乡镇人民政府指导成立筹备小组后6个月内仍不能成立的；

（三）具备成立业主大会条件，经乡镇人民政府指导催告后1个月内，建设单位或业主未向乡镇人民政府提出成立业主大会申请或未能依法成立筹备小组的；

（四）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会的；

（五）业主委员会长期（6个月以上）不能正常履职的；

（六）业主委员会任期届满未完成换届、依法终止、全体委员辞职，经乡镇人民政府指导成立换届小组6个月内仍不能选举产生新一届业主委员会的，或经乡镇人民政府指导催告后1个月内，未能依法成立换届小组的；

（七）已划分物业管理区域但尚未实施物业管理的老旧住宅小区，需要实施物业管理的；

（八）其他需要组建物业管理委员会情形的。

第四条基本原则

坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、依法合规、公开透明、公益服务原则，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员和社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会委员。

第二章组建主体与职责分工

第五条物业管理委员会的组建主体

属地乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，协调处理相关矛盾纠纷，监督物业管理委员会运行管理。

第六条牵头与指导单位

（一）乡镇人民政府：牵头组建、组织筹备、换届、解散、备案管理、印章代管、日常监督；

（二）县住房和城乡建设局：业务指导、政策培训、监督考核；

（三）社区居民委员会：协助筹备、推荐人选、参与议事、矛盾调解、日常联络。

第三章组建程序

第七条启动方式

（一）业主申请：符合第三条情形的，由物业管理区域内20名以上业主联名，向乡镇人民政府提交书面申请，附业主签名、房号、产权证明、小区总建筑面积／总户数证明等材料；

（二）政府启动：乡镇人民政府日常巡查、居（村）民委员会上报发现符合第三条情形的，可主动启动组建程序。

第八条组建程序

（一）发出组建物业管理委员会的公告。乡镇人民政府收到业主申请或主动启动后，10个工作日内完成审核；符合成立条件的，乡镇人民政府就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。公告应当在物业管理区域内显著的公共位置公示，公示期限不得少于10日。物业管理区域显著位置包括但不限于公告栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢等公共场所以及各类小区业主群。

（二）成立物业管理委员会筹备组。符合成立条件的，经乡镇人民政府同意，在发布组建物业管理委员会的公告时，同步成立物业管理委员会工作筹备组，组成人员按照本规则第九条规定执行，具体人选由各乡镇人民政府商定，业务操作可指定居（村）民委员会具体负责。

（三）拟定物业管理委员会委员名单。组建物业管理委员会的公告期满后10个工作日内，乡镇人民政府组织居（村）民委员会根据人选自荐、推荐情况，通过审核资料、考察、走访等方式，结合物业管理区域规模、物业类型、户数等因素拟定物业管理委员会委员名单。若公告期满后，物业管理委员会委员人选自荐、推荐人数不达规定数量，乡镇人民政府可发布延期报名公告一次，公告期限不少于10日。延期报名人数仍不达标的，由乡镇人民政府商定拟定委员名单。

（四）物业管理委员会委员名单公示。名单拟定后应将委员姓名、职业等在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于10日。业主有异议的应当在公示期内以书面形式提出，乡镇人民政府应当自收到书面意见之日起10个工作日内核查。经核实，拟定的委员人选不符合资格条件的，应当予以更换，并重新公示委员名单。

（五）成立物业管理委员会。委员名单公示及异议核实结束后，乡镇人民政府作出成立物业管理委员会的决定，并将该决定在小区显著公共位置公示。

（六）备案及刻制印章。物业管理委员会于成立之日起由乡镇人民政府自行备案，并出具物业管理委员会备案证明和印章刻制证明，同时将物业管理委员会备案证明抄送给县住房和城乡建设局，物业管理委员会持印章刻制证明申请刻制物业管理委员会印章。

第九条筹备组组成

筹备组由5—9人单数组成，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任，结构如下：

（一）乡镇人民政府代表1名，任组长；

（二）居（村）民委员会代表1名；

（三）辖区公安派出所代表1名；

（四）业主代表不少于3名，占比不低于筹备组总人数50％；

（五）建设单位、物业服务企业代表可各选派1名或选派其中1名；建设单位、物业服务企业拒绝或怠于参加的，不影响筹备组成立与运行。

原则上筹备组中业主代表不得担任物业管理委员会委员，但若物业管理委员会委员人选自荐、推荐人数不达规定数量，由乡镇人民政府商定拟定委员名单的，可将筹备组中业主代表纳入物业管理委员会委员人选考察范围。

业主代表可通过业主自荐、10名以上业主联名推荐、居（村）党组织／小区党组织／居（村）民委员会推荐等方式产生。

筹备组成员中乡镇人民政府、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位、物业服务企业的代表因工作、职务变动不能履行职责的，应当及时更换成员，更换情况应在小区物业管理区域内显著位置公告。筹备组成员中的业主代表在开展筹备工作过程中退出的，不影响筹备组正常开展工作，业主代表退出不再重新增补，但退出后业主代表不足筹备组总人数二分之一的，按照本规则规定及时增补并公示。

第十条业主代表条件

筹备组和物业管理委员会中业主代表应同时符合以下条件：

（一）为本物业管理区域不动产权证书（或房屋产权证书）登记的业主或合法占有人；

（二）具有完全民事行为能力，身体健康，具备履职时间与能力；

（三）拥护中国共产党领导，遵纪守法，热心公益，责任心强，公正廉洁，具有组织协调能力；

（四）履行业主义务，按时缴纳物业服务费、住宅专项维修资金及其他需要业主共同分担费用；

（五）本人、配偶及其直系亲属未在本小区物业服务企业、建设单位任职，无直接利益关联；

（六）无失信被执行人记录、无刑事处罚记录、无相关行政处罚记录；

（七）在本物业管理区域内具有稳定居住的条件，自物业管理委员会组建公告发布之日前十二个月内，在本小区实际居住累计满六个月及以上；

（八）未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。

鼓励优先推荐中共党员、人大代表、政协委员、社区志愿者，以及劳动模范、道德模范等荣誉称号获得者参选物业管理委员会委员。

因业主与物业服务企业之间就物业服务费的合理性产生争议，业主已向人民法院申请仲裁或提起诉讼并完成判决的，经乡镇人民政府核实后，可视为未违反本条第（四）款规定。

第十一条物业管理委员会组成与任职

物业管理委员会由乡镇人民政府、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位、物业服务企业、业主代表组成，成员为7—11人单数，其中业主代表不少于总人数二分之一，建设单位、物业服务企业拒绝或怠于参加的，不影响物业管理委员会成立与运行。

（一）主任：由乡镇人民政府或居（村）民委员会代表担任，优先为党员代表；

（二）副主任：由物业管理委员会选举业主代表担任，优先为党员代表；

（三）委员：通过业主自荐、10名以上业主联名推荐、居（村）党组织／小区党组织／居（村）民委员会推荐等方式产生。

（四）任期：每届任期三至五年，可以连选连任，委员任期与物业管理委员会任期相同，任期届满后，在新一届物业管理委员会或业主委员会产生之前，原物业管理委员会继续履行职责；任期届满后3个月内未能组织换届或重新组建的，由乡镇人民政府依据本规则另行组织成立物业管理委员会。

第十二条印章与档案管理

（一）物业管理委员会持备案证明向公安机关申请刻制印章，印章由乡镇人民政府代管，使用实行登记审批，印章使用记录每季度／半年向全体业主公示一次；

（二）物业管理委员会建立会议制度、会议记录、决议、业主资料、财务收支等档案，指定专人保管，接受乡镇人民政府、居（村）民委员会监督。

第四章工作职责

第十三条核心职责

物业管理委员会临时代行业主委员会职责，承担小区议事堂工作职责，组织业主共同决定物业管理事项，履行以下职责：

（一）依法推动、指导成立业主大会，组织选举业主委员会及换届选举；

（二）组织业主选聘、解聘物业服务企业，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；

（三）组织业主筹集、管理、使用住宅专项维修资金；

（四）督促业主按时缴纳物业服务费、住宅专项维修资金及其他需要业主共同分担费用，监督物业服务企业按物业服务合同履行职责，督促物业服务企业整改物业服务过程中的问题；

（五）配合乡镇人民政府、居（村）民委员会、县住房和城乡建设局依法履职，协助开展小区绿化、卫生、电梯与消防等共用设施设备安全、运行和管理；

（六）组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法，监督公共区域、共有部分经营与收益分配、使用；

（七）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督业主、物业使用人遵守法律法规、管理规约和业主大会决议，对其违法违约行为进行劝阻；

（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件，定期向业主通报工作情况；

（九）配合行政执法部门在物业管理区域开展执法；

（十）收集业主、物业使用人意见建议，组织业主、物业、社区、业委会（物管会）共商小区公共事项，对小区公共事项提出意见建议并组织业主大会决议；

（十一）调解因物业使用、维护、管理产生的物业管理区域内各类主体纠纷；

（十二）法律法规、业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

第五章运行机制

第十四条会议制度

（一）会议类型：定期会议、临时会议；会议可采用线上或线下的方式进行；

（二）定期会议：每季度至少召开1次，按议事规则执行；

（三）临时会议：经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

第十五条会议召集与参会

（一）会议由主任或主任委托副主任召集主持；主任、副主任均不能履职的，可委托其他委员召集主持；

（二）参会要求：须有过半数委员且过半数业主代表委员参加；业主代表委员不得委托代理人参会；

（三）表决：全体委员有同等表决权，决定须经全体委员过半数签字同意并加盖印章方为有效。

第十六条公示与记录

（一）会议结束后3个工作日内，将会议情况、决定事项在小区显著位置公示不少于10日；

（二）全程做好会议记录、签到、表决票、影像资料等，归档留存。

第六章委员管理

第十七条履职要求

（一）忠实履职、廉洁自律、不谋私利、维护业主共同利益；

（二）严格保护业主隐私、商业秘密，不得泄露；

（三）不得从事与物业管理无关活动，不得谋取不正当利益；

（四）不得拒绝履职、拖延履职、损害业主合法权益；

（五）不得接受物业服务企业、建设单位等馈赠、宴请、利益输送。

第十八条委员资格终止

委员有下列情形之一的，其资格自动终止，物业管理委员会及时公示并补选：

（一）单位指派代表已离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的；

（二）书面自愿辞职的；

（三）不再是本小区业主的；

（四）丧失民事行为能力、死亡、被列为失信被执行人的；

（五）不再符合本办法规定的委员条件的；

（六）本人及近亲属在本小区物业服务企业、建设单位任职或存在利益关联的；

（七）被追究刑事责任或受到相关行政处罚的；

（八）一个自然年内累计无故缺席物业管理委员会会议总次数超过一半以上的；

（九）业主共同决定或乡镇人民政府、居（村）民委员会决定罢免的。

委员资格终止导致空缺的，物业管理委员会报乡镇人民政府同意后，30日内按原产生方式完成补选并公示、备案。

第十九条工作经费

物业管理委员会相关工作经费经业主大会决定可从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，也可由全体业主分摊，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当每年至少在物业管理区域内显著位置公布一次，接受业主监督。

业主大会决定对物业管理委员会主任任期和离任实行经济责任审计的，审计费用从业主共有部分经营收益中列支。

第七章解散与换届

第二十条解散情形

物业管理委员会有下列情形之一的，予以解散：

（一）业主大会成立、业主委员会选举产生的；

（二）因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使无法存续履职的；

（三）任期届满后3个月内仍未组织换届或重新组建的；

（四）全体委员辞职或资格全部终止的；

（五）业主共同决定解散的；

（六）乡镇人民政府决定解散的。

第二十一条解散程序

（一）乡镇人民政府发布解散公告，并在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于10日；

（二）解散后10个工作日内完成资料、印章、财物、档案移交：已成立业委会的移交业委会；未成立的移交乡镇人民政府代管，逾期不移交的，由乡镇人民政府责令限期移交，移交后报县住房和城乡建设局备案；

（三）办理备案注销，印章由乡镇人民政府监督销毁。

第二十二条换届与重新组建

（一）物业管理委员会任期届满3个月前，乡镇人民政府启动换届程序；

（二）换届逾期未完成的，由乡镇人民政府宣布原物业管理委员会解散，重新组建。

第八章监督与责任

第二十三条监督机制

（一）乡镇人民政府应设立物业管理工作办公室，加强对物业管理委员会的监管，制定相关工作制度，保障物业管理委员会长期持续有序开展工作。

（二）接受业主监督、乡镇人民政府日常监督、县住房和城乡建设局行业监督；

（三）业主对物业管理委员会决定有异议的，可向乡镇人民政府或县住房和城乡建设局书面反映，相关单位15日内核查答复；

（四）物业管理委员会及其委员违反法律法规、本规则及业主共同决定的，由县人民政府物业管理主管部门责令改正；情节严重的，终止委员资格或解散物业管理委员会；涉嫌违法违纪的，移交相关部门处理。

第九章附则

第二十四条解释权

本规则由白沙黎族自治县住房和城乡建设局会同乡镇人民政府负责解释。

第二十五条施行日期

本规则自印发之日起三十日后施行。

附件：1．关于XX小区物业管理区域组建物业管理委员会的公告

      2．XX镇XX小区物业管理委员会委员人选自荐表

      3．XX镇XX小区物业管理委员会委员人选推荐表

      4．XX镇XX小区物业管理委员会委员人选业主联名推荐表

      5．关于参加XX小区物业管理委员会组建工作的通知

      6．XX小区物业管理委员会组建情况公示

      7．XX小区物业管理委员会备案证明

      8．印章刻制证明