一、起草背景和依据

根据《白沙黎族自治县经济适用住房建设管理办法》（白府办〔2014〕115号）第二十八条“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价按一定比例向政府交纳土地收益等价款。”《白沙黎族自治县限价商品住房管理办法（试行）》（白府办〔2014〕116号）第三十五条“购房人取得房屋权属证书后，五年内不得上市转让所购住房。确需转让的，经县住房保障部门审核，报县人民政府批准，由县人民政府进行回购。购房满五年后上市转让的，县人民政府可优先回购。上市转让后，购房人应当向县人民政府交纳一定比例的土地溢价等相关价款。”等规定，我县大部分经济适用住房、限价商品住房购买、办证已满五年，部分购房人已向我局申请上市交易，为规范我县经济适用住房、限价商品住房上市交易活动，结合我县实际，我局拟文《白沙黎族自治县经济适用住房、限价商品住房上市交易管理暂行办法（送审稿）》（以下简称《管理暂行办法》），征求各有关部门意见建议，并向社会公开征求意见后修改完善，形成送审稿。

二、主要内容

该《管理暂行办法》共有二十七条：

（一）明确了重要名词定义解释。如：经济适用住房取得取得完全产权、经济适用住房上市交易、限价商品住房上市交易、市场价格等定义。

（二）明确了经济适用住房、限价商品住房取得完全产权或者上市交易申请条件。经济适用住房和限价商品住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合购房合同备案满5年、取得房屋权属初始登记、房屋无权属纠纷或争议等条件。

（三）明确了经济适用住房、限价商品住房取得完全产权或上市交易缴款比例。经济适用住房取得完全产权按照宗地所在区域基准地价的40%补交土地出让金，上市交易按照【市场价格－原购买价格】×30%向政府缴纳土地溢价款等相关价款；限价商品住房上市交易按照【市场价格－原购买价格】×20%向政府缴纳土地溢价款等相关价款。

（四）明确了经济适用住房取得完全产权和上市交易、限价商品住房上市交易申请程序，以及政府优先回购情形和程序。已购经济适用住房取得完全产权或上市交易及限价商品住房上市交易的，由县住房保障服务中心负责受理、审核。审核通过后，按照本办法规定出具批复。在本办法施行之前，已进行上市交易且签订《经济适用住房办理上市交易承诺书》或《限价商品住房办理上市交易承诺书》的，由原产权人按照本办法规定补办上市交易手续且缴纳土地溢价款等相关价款。

（五）明确了经济适用住房、限价商品住房取得完全产权或者上市交易前，发生遗产继承、婚姻变化、生效法律文书等情形时，相关处理意见和程序。

（六）明确了取得完全产权或者上市交易后，享受住房保障政策待遇情况。已购经济适用住房、限价商品住房上市交易后，原权利人不得再享受住房保障政策待遇；权利人按照本办法规定退出经济适用住房、限价商品住房，并由政府回购的，原权利人可再享受住房保障政策待遇；申请人未成年子女作为经济适用住房、限价商品住房共同申请人的，成年后可单独作为一个家庭申请我县住房保障政策待遇。

（七）明确了不符合上市交易条件情形违规责任。购买经济适用住房、限价商品住房不满5年，或未取得楼栋房屋权属初始登记，但已违规发生房屋所有权转移交易的，交易行为不予认可，县住房保障服务中心按照我省及我县经济适用住房、限价商品住房有关规定予以处理，县不动产登记中心不予办理房屋所有权变更、转移等手续。

三、重点关注及讨论事项

（一）取得完全产权或上市交易适用范围。本办法适用于全县范围内，由县政府统一组织建设或者其他单位分散建设的经济适用住房取得完全产权和上市交易及限价商品住房上市交易的活动。已售公有住房和集资合作建房，其取得完全产权和上市交易活动，根据《已售公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（中华人民共和国建设部令第69号）明确的上市交易条件和有关申请材料，参照本办法经济适用住房有关规定执行。

（二）市场价格的认定方式。《管理暂行办法》第四条中，“其市场价格按照申请人申报时的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房市场评估价格的，以市场评估价格为准。市场评估价按照税务部门对该套房屋出具的税务评估价格予以认定。”五指山市的做法：市场评估价由交易双方自行选择有资质的评估机构认定，评估费用由交易双方自理。海口市拟定做法（征求意见稿）：市场评估价按照市住房保障管理部门委托第三方评估并公布的价格计算。

（三）经济适用住房、限价商品住房上市交易缴款比例。《管理暂行办法》中，经济适用住房上市交易按照【市场价格－原购买价格】×30%向政府缴纳土地溢价款等相关价款；限价商品住房上市交易按照【市场价格－原购买价格】×20%向政府缴纳土地溢价款等相关价款。该比例是我局参照《五指山市人民政府关于印发五指山市经济适用住房、限价商品住房上市交易管理办法（试行）的通知》（五府规〔2021〕7号）制定。另外，我局参考了国内其他省市县经济适用住房、限价商品住房上市交易土地溢价款等相关价款缴纳情况，发现各地区缴款的计算方式大体相同，按照【市场价格－原购买价格】的差额来计算，但缴款比例根据本地区经济发展、社会保障等情况有较大差异。

（四）经济适用住房、限价商品住房取得完全产权或者上市交易申请条件。《管理暂行办法》中，经济适用住房和限价商品住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合购房合同备案满5年、取得房屋权属初始登记、房屋无权属纠纷或争议等条件。限价商品住房上市交易条件与《白沙黎族自治县限价商品住房管理办法（试行）》（白府办〔2014〕116号）第三十五条“购房人取得房屋权属证书后，五年内不得上市转让所购住房……”规定有所区别。为了经济适用住房和限价商品住房上市交易条件保持一致，特做此修改。《五指山市人民政府关于印发五指山市经济适用住房、限价商品住房上市交易管理办法（试行）的通知》（五府规〔2021〕7号）也有作此调整。