一、背景依据

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，对保障住宅共有部位、共有设备的正常使用，维护业主的合法权益具有重要意义。2007年10月，建设部与财政部联合出台了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令，以下简称《管理办法》），对维修资金的交存、使用、监督管理等环节进行规范。我省、我县按照《管理办法》要求，对辖区范围内住宅小区的专项维修资金进行管理，取得了一定的成效。但住宅专项维修资金在管理服务效能、交存及使用环节的规范度和透明度、续交规定等方面还存在一些不足。为进一步加强住宅专项维修资金，2023年8月省住建厅印发《关于加强住宅专项维修资金管理工作的指导意见（试行）》（琼建规〔2023〕7号，以下简称《指导意见》），对维修资金收益率低、首期应缴未缴、续交等问题提出了具体要求。

为贯彻落实《指导意见》有关要求，进一步提升我县住宅专项维修资金管理服务效能，提高交存及使用环节的规范度和透明度，明确续交办法，结合我县实际，制定了《白沙黎族自治县住宅专项维修资金管理实施细则（试行）》。

二、适用范围

白沙黎族自治县行政范围内商品住宅、非租赁型政策性住房（含房改房、集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、涉公统建商品房、安居房等）专项维修资金的交存、使用、管理与监督等活动，适用本实施细则。办公、商业等非住宅可参照住宅的维修资金管理要求进行交存、使用、续交、监督管理。

三、关键词诠释

本实施细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

四、工作原则与职责分工

住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。由县住房和城乡建设局会同县财政局负责本县住宅专项维修资金的指导及监督工作。县自然资源和规划、不动产登记、消防救援、综合执法、市场监督管理等部门按照各自职能做好本县住宅专项维修资金相关工作。镇（乡）人民政府负责协助做好辖区内住宅专项维修资金管理使用工作。

五、主要内容解读

《实施细则》共六章三十七条内容，下面对首期交存、使用、续交等主要内容进行解读说明：      

首期交存。主要是明确首期交存的交存标准、交存要求、资金管理主体、补缴方式等，并对业主自管的表决及申请程序、维修资金专户管理银行的选择等提出明确要求。需要说明的是，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，因此《实施细则》允许业主对资金进行自管。根据《海南经济特区物业管理条例》，相关事项应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并有经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。符合自管条件的，县住房和城乡建设局将资金移交业主大会进行管理。

使用。主要是明确资金的使用及列支范围、组织实施主体等，并对使用住宅专项维修资金办理程序提出明确要求。住宅专项维修资金使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则，首先由组织实施主体提出使用方案，经过预算审价、业主表决后，签订施工合同并进行资金申请，在施工方完成施工并通过竣工验收和决算审计后，进行结算资金拨付。

为保证资金使用公开透明，使用方案需列支范围内的业主进行表决，使用方案、预算审价报告、表决结果、施工合同、验收报告、决算审价报告等需向业主公示。

另外，为应对危及房屋安全等紧急情况，保障业主的生命安全，《实施细则》规定了紧急情况需要立即抢修的处理方式，无需对使用方案和施工合同进行公示、投票，但需在抢修完成后5日内，向分摊列支范围内的业主公示住宅专项维修资金申请、使用情况。

续交。主要是明确续交条件，续交方案的制定、表决、备案等环节的具体要求。《实施细则》按照《管理办法》要求，规定业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。考虑到各物业管理区域共用部位、共用设施设备的完好程度及使用管理等情况的差异性，续交标准可以由业主大会决定或者由业主根据实际情况共同决定，但续交资金不低于首期归集的住宅专项维修资金金额。达到续交条件，但本物业管理区域未制定续交方案、没有确定续交标准的，由业主先行按首期住宅专项维修资金交存标准续交，待方案或续交标准确定后，有差额的再补缴差额部分。

另外，《实施细则》对于尚未出售的商品房和房屋所有权发生转让时的续交也进行了补充规定。对于尚未出售的商品房，分户账面达到续交条件时，由建设单位按首期住宅专项维修资金交存标准续交。房屋所有权转让，经依规定向专户管理银行办理房屋户门号分户账更名手续后，分户账面达到续交条件时，应当按照规定及时续交。

六、注意事项

住宅专项维修资金管理主体应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布。专户管理银行应当每年至少一次向住宅专项维修资金管理主体发送住宅专项维修资金对账单。住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况应当接受财政主管部门的监管。

有关个人、建设单位、国家工作人员等违反《实施细则》规定的，依法承担《实施细则》所列法律责任。对于《实施细则》未设定处罚但其他法律、法规、规章已作出处罚规定的，从其规定。

本实施细则由白沙黎族自治县住房和城乡建设局负责解释,自 2024 年 1 月 16 日起施行,有效期三年。